10 min czytania
Co właściwie oznacza „rynek sprzedającego”
Rynek sprzedającego pojawia się wtedy, gdy popyt wyraźnie przewyższa dostępną ofertę. W praktyce oznacza to krótszy czas sprzedaży, mniejsze rabaty, szybsze rezerwacje mieszkań, ograniczony wybór najatrakcyjniejszych lokali i większą skłonność sprzedających do utrzymywania cen. Sam wzrost sprzedaży nie wystarcza — kluczowe jest to, czy oferta zaczyna znikać szybciej, niż deweloperzy są w stanie ją uzupełniać.
W 2026 roku ta równowaga zaczęła się przesuwać, ale obraz jest bardziej złożony niż w typowych nagłówkach. Sprzedaż nowych mieszkań wyraźnie odbiła, popyt kredytowy jest dużo mocniejszy niż rok wcześniej, a deweloperzy ostrożniej wprowadzają nowe lokale do oferty. Jednocześnie całkowita oferta mieszkań pozostaje nadal wysoka, dlatego kupujący nie stracili jeszcze całkowicie pola do negocjacji. To raczej rynek przejściowy: od przewagi kupującego w stronę bardziej zrównoważonego rynku, z punktowymi ogniskami przewagi sprzedających. Inwestor instytucjonalny patrzy na ten budynek inaczej niż osoba szukająca pierwszego mieszkania — i to widać po geografii sprzedaży, którą pokażemy niżej.
Pięć źródeł obok siebie — kluczowe dane I kwartału 2026
Z raportu NBP o rynku mieszkaniowym wynika, że ceny transakcyjne nowych mieszkań w największych miastach w I kwartale 2026 r. nie potwierdziły jeszcze tezy o pełnym rynku sprzedającego. To istotne w zestawieniu z danymi sprzedażowymi JLL i danymi kredytowymi BIK. Poniższa tabela zestawia pięć źródeł, które razem dają obraz przejściowego rynku — sprzedaż wysoka, ceny stabilne lub spadające, oferta jeszcze duża, popyt kredytowy bardzo silny.
| Wskaźnik | I kw. 2026 | Zmiana | Źródło |
|---|---|---|---|
| Sprzedaż nowych mieszkań — 7 rynków | 14,8 tys. lokali | +19 proc. r/r / +17 proc. k/k | RynekPierwotny.pl (cyt. Rzeczpospolita) |
| Nowe wprowadzenia — 7 rynków | 10,3 tys. lokali | -27 proc. k/k | JLL Rynek Mieszkaniowy |
| Oferta na koniec kwartału (z rezerwacjami) | ok. 69 tys. lokali | nadal blisko rekordów | JLL Rynek Mieszkaniowy |
| Wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe — marzec 2026 | 506,42 tys. zł średnio | +80,5 proc. r/r | BIK Indeks Popytu |
| Stopa referencyjna NBP — marzec 2026 | 3,75 proc. | utrzymana w maju | NBP |
| Sprzedaż w kwietniu 2026 | ok. 4 tys. lokali | -22 proc. m/m / +24 proc. r/r | Otodom Analytics (cyt. Bankier.pl) |
| Oferta na koniec kwietnia 2026 | 59,2 tys. lokali | nadal nie deficyt | Otodom Analytics |
| Ceny transakcyjne mieszkań pierwotnych — 7 miast | -0,3 proc. r/r | spadki w Krakowie (-1,7 proc.) i Wrocławiu (-2,5 proc.) | NBP (cyt. PAP Biznes, Bankier.pl) |
| Mieszkania oddane styczeń-kwiecień 2026 | 60,6 tys. lokali | -2,0 proc. r/r | GUS Budownictwo Mieszkaniowe |
| Pozwolenia / zgłoszenia styczeń-kwiecień 2026 | 95,0 tys. lokali | +15,8 proc. r/r | GUS Budownictwo Mieszkaniowe |
Skąd wziął się wzrost sprzedaży
Najważniejszym źródłem odbicia jest kredyt. Po obniżkach stóp procentowych w 2025 r. i jednej obniżce w marcu 2026 r. zdolność kredytowa części gospodarstw domowych poprawiła się, a kupujący wrócili do banków. NBP w komunikacie po posiedzeniu RPP z maja 2026 r. utrzymał stopy bez zmian, z referencyjną na poziomie 3,75 proc. — to znacznie mniej niż w szczycie cyklu, ale nadal sporo w relacji do dochodów i cen mieszkań.
BIK odnotował bardzo mocne odbicie popytu kredytowego: w marcu 2026 r. wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe była wyższa o 80,5 proc. r/r, a liczba osób wnioskujących o kredyt wzrosła o 71,7 proc. r/r, do 63,31 tys. osób. Średnia wartość wnioskowanego kredytu wyniosła 506,42 tys. zł. W kwietniu dynamika była już słabsza, ale nadal dodatnia — wzrost wartości zapytań o 29,8 proc. r/r przy średniej wnioskowanej kwocie 500,41 tys. zł. Drugim czynnikiem jest psychologia rynku. Część kupujących wróciła nie dlatego, że mieszkania stały się tanie, lecz dlatego, że obawiała się pogorszenia warunków: wzrostu cen, wzrostu oprocentowania kredytów o okresowo stałej stopie albo zmniejszenia wyboru lokali. Ten mechanizm widać szczególnie po rekordowym marcu i wysokiej liczbie rezerwacji w kwietniu — obserwacje, czy ten boom kredytowy się utrzyma, prowadzą do różnych wniosków.
Czy nowa podaż naprawdę hamuje
Tak, ale trzeba rozróżnić dwa rodzaje podaży. Pierwsza to podaż handlowa, czyli liczba mieszkań faktycznie wprowadzanych przez deweloperów do sprzedaży. Tu hamowanie jest wyraźne: JLL wskazał spadek nowych wprowadzeń o 27 proc. k/k w I kwartale 2026 r., a Otodom Analytics pokazał, że w pierwszych czterech miesiącach 2026 r. deweloperzy wprowadzili do sprzedaży 13,1 tys. mieszkań na siedmiu analizowanych rynkach. To znacznie mniej niż w okresach poprzednich, w których kwartalne wprowadzenia regularnie przekraczały 14 tys. lokali.
Druga to podaż budowlana, czyli pozwolenia, rozpoczęte budowy i mieszkania oddawane do użytkowania. Tu obraz jest bardziej mieszany. Według GUS w okresie styczeń-kwiecień 2026 r. oddano do użytkowania 60,6 tys. mieszkań, o 2,0 proc. mniej niż rok wcześniej; liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, spadła o 1,9 proc. do 74,3 tys., ale liczba mieszkań objętych pozwoleniami lub zgłoszeniami wzrosła o 15,8 proc., do 95 tys. Oznacza to, że deweloperzy i inwestorzy nie zatrzymali całkowicie produkcji — raczej ostrożniej dawkują nowe projekty do sprzedaży, obserwując popyt, koszty finansowania, tempo sprzedaży gotowych lokali i ryzyko regulacyjne. Z punktu widzenia kupującego ważniejsza jest bieżąca oferta w biurach sprzedaży — a ta w najlepszych lokalizacjach może kurczyć się szybciej niż statystyka ogólnokrajowa.
Ceny nie potwierdzają jeszcze pełnego rynku sprzedającego
Gdyby rynek sprzedającego wrócił w pełni, oczekiwalibyśmy szybkiego, szerokiego wzrostu cen transakcyjnych. Tymczasem dane cenowe są ostrożniejsze. Według danych NBP przywoływanych przez PAP Biznes, ceny transakcyjne mieszkań z rynku pierwotnego w siedmiu największych miastach w I kwartale 2026 r. spadły o 0,3 proc. r/r. W części miast korekta była widoczna szczególnie mocno — Bankier.pl, powołując się na dane NBP, wskazał, że średnie ceny transakcyjne na rynku pierwotnym spadały od trzech kwartałów z rzędu w Krakowie i Wrocławiu; w I kwartale 2026 r. obniżyły się tam o ok. 1 proc. k/k, a rocznie odpowiednio o 1,7 proc. i 2,5 proc.
To bardzo ważny argument przeciwko tezie, że sprzedający już odzyskali pełną kontrolę. Popyt jest mocniejszy, ale ceny transakcyjne nadal pokazują stabilizację, miejscowe spadki i selektywność. Sprzedają się mieszkania dobrze wycenione, w dobrych lokalizacjach, o funkcjonalnych metrażach. Lokale drogie, duże, słabiej położone albo długo zalegające w ofercie nadal mogą wymagać rabatów — to widać szczególnie w segmencie wtórnym, gdzie sprzedający częściej testują cenę.
Co sprzyja powrotowi przewagi sprzedających
Pierwszy czynnik to spadek bieżącej podaży nowych projektów. Jeśli sprzedaż przez kilka kolejnych kwartałów będzie przewyższać liczbę lokali wprowadzanych na rynek, oferta zacznie się realnie kurczyć. Wtedy kupujący szybciej zobaczą, że „duży wybór” jest pozorny: dużo mieszkań może być w statystyce, ale mało w konkretnym budżecie, lokalizacji i metrażu. Drugi to poprawa finansowania — niższe stopy procentowe zwiększają zdolność kredytową, a wzrost liczby udzielonych kredytów mieszkaniowych pokazuje, że popyt nie jest wyłącznie deklaratywny.
Trzeci czynnik to koszty podaży. Analitycy PKO BP w analizie rynku mieszkaniowego wskazują, że w perspektywie roku stabilizacji lub niewielkiemu wzrostowi cen może sprzyjać niższa podaż deweloperska, rosnące ceny działek, nowe warunki techniczne i dodatkowe wymogi kosztowe. Czwarty to regulacyjna transparentność cen — ustawa z 21 maja 2025 r. o zmianie ustawy deweloperskiej (Dz.U. 2025 poz. 758) wprowadziła nowe obowiązki informacyjne dotyczące cen lokali i domów. To nie zwiększa podaży, ale zmienia sposób konkurowania: kupujący łatwiej porównują ceny, a deweloperzy muszą ostrożniej zarządzać publiczną polityką cenową.
Co nadal chroni kupujących
Największą barierą dla rynku sprzedającego jest wysoka oferta. Nawet jeśli nowe wprowadzenia hamują, po 2024 i 2025 roku na wielu rynkach pozostał duży zapas mieszkań. Z tego powodu deweloperzy nie mogą wszędzie podnosić cen w takim tempie, jak w latach boomu. W Łodzi, Poznaniu, Katowicach czy w części segmentów dużych mieszkań klient nadal może mieć przestrzeń do negocjacji.
Drugą barierą jest koszt kredytu. Stopa referencyjna 3,75 proc. jest znacznie niższa niż w szczycie cyklu, ale kredyt hipoteczny nadal nie jest tani w relacji do dochodów i cen mieszkań. Wysoka średnia kwota wnioskowanego kredytu — około 500 tys. zł — pokazuje skalę obciążenia gospodarstw domowych. Trzecia bariera to selektywność popytu. Kupujący wracają, ale nie kupują wszystkiego. Najszybciej znikają lokale mniejsze, dobrze skomunikowane, w inwestycjach z sensownym standardem i akceptowalną ceną za metr. Mieszkania większe, drogie lub gorzej położone nadal mogą zalegać w ofercie, nawet gdy statystyki sprzedaży wyglądają dobrze.
Gdzie rynek sprzedającego może wrócić najszybciej
Największe ryzyko powrotu rynku sprzedającego dotyczy segmentów, w których podaż jest naturalnie ograniczona: centralnych dzielnic, dobrze skomunikowanych lokalizacji, małych i średnich mieszkań rodzinnych oraz projektów z szybkim terminem odbioru. Jeżeli w danym mieście liczba nowych inwestycji spada, a kupujący wracają z kredytem, najlepsze lokale mogą sprzedawać się szybko nawet przy ogólnie wysokiej podaży.
W Warszawie przewaga sprzedających może wracać szybciej niż w miastach z dużym buforem oferty — popyt jest tam głębszy, a grunty trudniej dostępne. We Wrocławiu i Krakowie sytuacja jest bardziej złożona: popyt pozostaje duży, ale dane transakcyjne NBP pokazują korekty cen na rynku pierwotnym. Łódź z kolei może mieć wysoką sprzedaż, ale przy dużej ofercie sprzedający muszą częściej konkurować ceną. Na koniec maja 2026 r. najbardziej uczciwa odpowiedź brzmi: rynek sprzedającego zaczyna wracać punktowo, ale nie wrócił jeszcze jako dominujący model całego rynku mieszkaniowego. To trzeba pamiętać czytając agresywne nagłówki o „końcu rynku kupującego” — dane mówią coś bardziej zniuansowanego.
Najczęstsze pytania
Czy ceny mieszkań w 2026 roku spadną, czy wzrosną?
Najuczciwsza odpowiedź to: zależy od miasta i segmentu. Dane NBP za I kwartał 2026 r. pokazują niewielki spadek cen transakcyjnych na rynku pierwotnym w 7 największych miastach (-0,3 proc. r/r), z mocniejszymi korektami w Krakowie i Wrocławiu. Jednocześnie spadek nowych wprowadzeń i mocny popyt kredytowy mogą wspierać stabilizację lub niewielkie wzrosty w segmentach z ograniczoną ofertą. Prognozy nie zastępują operatu szacunkowego — przy konkretnej decyzji zakupowej warto sprawdzić dane transakcyjne z RCN dla tego mikrorynku.
Co oznacza spadek nowych wprowadzeń o 27 procent kwartał do kwartału?
Oznacza, że deweloperzy w 7 największych miastach wprowadzili do sprzedaży w I kw. 2026 r. o 27 proc. mniej mieszkań niż w IV kw. 2025 r. — w liczbach: 10,3 tys. zamiast około 14 tys. lokali. To może być oznaką ostrożnego dawkowania nowej oferty (deweloperzy testują popyt) albo opóźnień projektowych. Pozwolenia GUS wzrosły jednak o 15,8 proc. r/r w styczniu-kwietniu 2026 r., więc projekty są w pipeline’ie — pytanie, kiedy trafią do biur sprzedaży.
Dlaczego sprzedaż rośnie, a ceny stoją lub spadają?
To efekt selektywności popytu. Kupujący wracają, ale nie kupują wszystkiego po dowolnej cenie. Sprzedają się mieszkania dobrze wycenione, w dobrych lokalizacjach, o funkcjonalnych metrażach — i właśnie te transakcje wchodzą do statystyk sprzedaży. Lokale drogie, duże, słabiej położone wciąż wymagają rabatów, co wpływa na średnią cenę transakcyjną. Wzrost sprzedaży niekoniecznie oznacza przewagę sprzedających — może oznaczać, że sprzedający zaakceptowali realia rynku i obniżyli cenę do poziomu absorbowanego przez popyt.
Czy warto czekać z zakupem mieszkania na dalsze obniżki cen?
Decyzja jest zawsze indywidualna i nie zastępuje konsultacji z doradcą kredytowym. Argumenty za czekaniem: dane NBP pokazują stabilizację lub korekty cen w części miast; pozwolenia GUS rosną, więc w pipeline’ie są nowe projekty. Argumenty przeciw: stopy procentowe mogą zostać na obecnym poziomie dłużej, sprzedaż rośnie szybciej niż wprowadzenia, dobre lokale w atrakcyjnych lokalizacjach wracają do szybkiego rotowania. Praktyczna zasada: jeżeli znalazłeś konkretne mieszkanie w realnym budżecie i lokalizacji odpowiadającej życiu — porównuj z transakcjami z okolicy (RCN), nie z prognozami rynkowymi.
Skąd najlepiej brać aktualne dane o rynku mieszkaniowym?
Najbardziej wiarygodne źródła publiczne: GUS (kwartalne wskaźniki cen, miesięczne dane budownictwa), NBP (kwartalny raport o rynku mieszkaniowym), Rejestr Cen Nieruchomości w Geoportalu (transakcje z aktów notarialnych). Komercyjnie: kwartalny raport JLL „Rynek Mieszkaniowy”, miesięczne komunikaty Otodom Analytics i RynekPierwotny.pl, miesięczny Indeks Popytu BIK. Żadne pojedyncze źródło nie daje pełnego obrazu — najlepszą praktyką jest zestawienie 3-4 odczytów obok siebie i sprawdzenie, czy mówią to samo.
Co zmienia ustawa o zmianie ustawy deweloperskiej z maja 2025?
Dz.U. 2025 poz. 758 wprowadziła nowe obowiązki informacyjne deweloperów dotyczące cen lokali i domów oferowanych w sprzedaży. W praktyce zwiększa to jawność cennika — kupujący mogą łatwiej porównywać oferty bez konieczności indywidualnego pytania o cenę konkretnego lokalu. Ustawa nie zwiększa podaży i nie zmienia bezpośrednio cen, ale zmniejsza asymetrię informacyjną na rynku pierwotnym. Dla kupujących oznacza to bardziej transparentny proces wyboru.
Dane na czerwiec 2026. Odczyty NBP, JLL i BIK pochodzą z I kwartału / marca-kwietnia 2026 r. Dane GUS dotyczą okresu styczeń-kwiecień 2026 r. Dane mogą zostać zrewidowane w kolejnych publikacjach kwartalnych — przy decyzjach zakupowych warto sprawdzać najświeższe odczyty bezpośrednio u źródła.