9 min czytania
Mieszkanie z licytacji komorniczej kupisz zwykle taniej niż na wolnym rynku, ale bez umowy przedwstępnej, bez zapewnień sprzedającego i bez prawa do reklamacji wad. Cena wywoławcza to 3/4 sumy oszacowania, rękojmia 10% tej samej sumy, a resztę ceny trzeba zapłacić w dwa tygodnie od uprawomocnienia przybicia.
Na czym polega zakup mieszkania od komornika
Licytacja komornicza to jeden z etapów egzekucji z nieruchomości. Mieszkanie zostaje zajęte, opisane i oszacowane — zwykle przy udziale rzeczoznawcy majątkowego — a potem wystawione na sprzedaż. Pieniądze od nabywcy idą na zaspokojenie wierzycieli i pokrycie kosztów postępowania. Nie ma tu sprzedającego w zwykłym rozumieniu, więc nie ma też nikogo, kto zapewni Cię o stanie instalacji czy o tym, że dach nie przecieka.
Od 2026 roku zasadą jest sprzedaż w drodze licytacji elektronicznej. Tradycyjny przetarg w sądzie odbywa się wtedy, gdy wierzyciel zażąda takiego trybu przed uprawomocnieniem się opisu i oszacowania. W praktyce oznacza to, że trzeba śledzić dwie rzeczy naraz: Portal Obwieszczeń i Licytacji Komorniczych oraz treść konkretnego obwieszczenia, bo to ono określa tryb i terminy.
Wygranie przetargu nie czyni Cię jeszcze właścicielem. Najpierw sąd wydaje postanowienie o przybiciu, potem wpłacasz resztę ceny, a na końcu sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. Dopiero jego uprawomocnienie przenosi własność. Cała droga od kliknięcia w ofertę do klucza w drzwiach potrafi zająć kilka miesięcy — i to przy sprawnym przebiegu, bez zażaleń.
Cena wywoławcza i rękojmia — ile trzeba mieć na start
Na pierwszej licytacji cena wywoławcza wynosi 3/4 sumy oszacowania. Jeśli mieszkanie się nie sprzeda i zostanie wyznaczona druga licytacja, cena wywoławcza spada do 2/3 sumy oszacowania i jest to najniższa kwota, za którą lokal może wtedy zostać nabyty. Warunkiem udziału jest rękojmia w wysokości 10% sumy oszacowania — nie ceny wywoławczej, co jest częstym źródłem nieporozumień przy planowaniu budżetu.
Realny scenariusz wygląda tak: mieszkanie oszacowane na 600 000 zł ma pierwszą cenę wywoławczą 450 000 zł, drugą 400 000 zł, a rękojmia w obu przypadkach wynosi 60 000 zł. Minimalne postąpienie to co najmniej 1% ceny wywoławczej zaokrąglone w górę do pełnych złotych, czyli przy 450 000 zł — 4500 zł. Cena wywoławcza nie jest ceną końcową: jeśli chętnych jest kilku, licytacja potrafi dobić do poziomu rynkowego i cała przewaga znika.
Terminy wpłaty rękojmi są nieprzesuwalne. Przy licytacji tradycyjnej trzeba ją złożyć najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg, przy e-licytacji musi znaleźć się na rachunku komornika najpóźniej dwa dni robocze przed jego rozpoczęciem. Liczy się dzień uznania rachunku, a nie moment zlecenia przelewu — dyspozycja wysłana w piątek po południu może zostać zaksięgowana dopiero w poniedziałek i to wystarczy, żeby wypaść z przetargu.
Co sprawdzić, zanim wpłacisz rękojmię
Pierwsza rzecz to przedmiot sprzedaży. Trzeba ustalić, czy licytowana jest pełna własność lokalu, spółdzielcze własnościowe prawo, czy tylko udział — na przykład 1/2 albo 1/4. Nabywca udziału nie zostaje właścicielem konkretnego pokoju, tylko współwłaścicielem razem z pozostałymi osobami, a korzystanie z mieszkania może wymagać porozumienia albo osobnego postępowania o zniesienie współwłasności. Cena udziału wygląda atrakcyjnie właśnie dlatego, że atrakcyjna nie jest.
Druga to protokół opisu i oszacowania. Znajdziesz w nim powierzchnię, układ, pomieszczenia przynależne, udział w gruncie, stwierdzone prawa i obciążenia oraz informację o tym, kto lokal zajmuje. Sprawdź datę sporządzenia — między wyceną a licytacją mija czasem wiele miesięcy, a w tym czasie mieszkanie bywa dewastowane, zalewane albo częściowo opróżniane. Badania Instytutu Wymiaru Sprawiedliwości wskazują, że długie odstępy między oszacowaniem, licytacją i przysądzeniem potrafią oderwać ustaloną cenę od bieżącej wartości nieruchomości.
Zanim wpłacisz rękojmię, sprawdź w księdze wieczystej dział III i IV oraz wzmianki przy poszczególnych działach. W dziale III siedzą służebności osobiste, prawo dożywocia, roszczenia i ostrzeżenia o niezgodności treści księgi ze stanem prawnym, w dziale IV — hipoteki. Wzmianka oznacza, że do sądu wpłynął wniosek, którego jeszcze nie rozpoznano, więc aktualny wydruk księgi nie pokaże Ci przyszłego rozstrzygnięcia. Warto też porównać sumę oszacowania z tym, ile podobne lokale realnie osiągają na rynku — pomoże w tym zwykła wycena porównawcza mieszkania.
Trzecia rzecz to oględziny. Obwieszczenie powinno wskazywać termin, w którym w ciągu dwóch tygodni przed licytacją można obejrzeć lokal. Jeśli wejście do środka jest niemożliwe — bo dłużnik nie współpracuje albo mieszkanie jest zajęte — przyjmij wariant kosztowy z generalnym remontem i obniż swój limit. Zdjęcia z zewnątrz i opis rzeczoznawcy nie zastąpią obejrzenia instalacji z kimś, kto się na tym zna.
Jak przebiega e-licytacja
Udział wymaga konta w systemie prowadzonym przez Krajową Radę Komorniczą. Zgłaszasz przystąpienie do konkretnego przetargu, podajesz PESEL, dane dokumentu tożsamości, informację o stanie cywilnym i o tym, do jakiego majątku ma trafić nieruchomość, oraz wskazujesz, czy działasz we własnym imieniu, czy jako pełnomocnik. Pełnomocnictwo do udziału w przetargu wymaga co do zasady podpisu urzędowo poświadczonego — inaczej jest przy pełnomocnictwach dla adwokatów i radców prawnych.
Sam przetarg trwa siedem dni, a jego rozpoczęcie i zakończenie przypada w dni robocze między 9.00 a 14.00. Oferty składa się przez system teleinformatyczny. Jeśli w ostatnich pięciu minutach pojawi się nowe postąpienie, przetarg przedłuża się o kolejne pięć minut — i tak za każdym razem. Ten mechanizm skutecznie psuje strategię „przebiję wszystkich w ostatniej sekundzie”, więc lepiej wcześniej ustalić limit i się go trzymać.
Do zakończenia przetargu nic nie jest przesądzone. Licytacja może zostać anulowana, jeśli dłużnik spłaci egzekwowaną należność wraz z kosztami przed jej zamknięciem. Zdarza się to rzadko, ale zdarza — i nie ma z tego tytułu żadnej rekompensaty poza zwrotem rękojmi.
Co dzieje się po wygranym przetargu
Po zakończeniu licytacji sąd albo referendarz wydaje postanowienie o przybiciu; przy e-licytacji zapada ono na posiedzeniu niejawnym po otrzymaniu dokumentów od komornika. Na to postanowienie przysługuje zażalenie, więc procedura nie zawsze kończy się szybko. Po uprawomocnieniu przybicia komornik wzywa do wpłaty ceny pomniejszonej o zatrzymaną rękojmię — masz na to dwa tygodnie od otrzymania wezwania, a na wniosek komornik może wyznaczyć termin dłuższy, nieprzekraczający miesiąca.
Niedotrzymanie terminu kosztuje rękojmię i wygaszenie skutków przybicia. Wpłacona wcześniej część ceny wraca, ale utracone 10% sumy oszacowania przy mieszkaniu za 600 tys. zł oznacza 60 tys. zł straty. Dlatego finansowanie trzeba mieć przygotowane przed przetargiem, nie po nim. Kredyt jest możliwy, ale konstrukcja licytacji mocno go utrudnia: bank musi wypłacić środki szybko, choć w chwili wniosku nie jesteś jeszcze właścicielem i nie ustanowisz standardowej hipoteki. Przed wpłatą rękojmi zapytaj wprost, czy bank finansuje zakupy egzekucyjne i czy zdąży z terminem — to zupełnie inna rozmowa niż przy zwykłym kredycie na mieszkanie z rynku.
Po zapłacie całej ceny sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. Nie sporządza się aktu notarialnego — własność przechodzi z chwilą uprawomocnienia postanowienia. Zostaje wniosek KW-WPIS o ujawnienie nowego właściciela; opłata sądowa za wpis prawa własności na podstawie postanowienia o przysądzeniu wynosi 200 zł. Sam zakup egzekucyjny nie jest obciążony podatkiem od czynności cywilnoprawnych, bo ustawa o PCC wyłącza sprzedaż w postępowaniu egzekucyjnym.
Czego nie załatwia przysądzenie własności
Z uprawomocnieniem przysądzenia wygasają co do zasady prawa i roszczenia ciążące na nieruchomości, a wierzyciele zaspokajają się z ceny nabycia. Dotyczy to również hipotek — ich wykreślenie wymaga jednak podstawy dokumentowej, czyli postanowienia o przysądzeniu wraz z planem podziału. Jeśli w postanowieniu stwierdzono wpłatę całej ceny na rachunek depozytowy, wszystkie hipoteki można wykreślić na podstawie samego postanowienia.
Nie wszystko jednak znika. W mocy pozostają między innymi prawa ciążące na nieruchomości z mocy ustawy, służebność drogi koniecznej, służebność przesyłu, a po spełnieniu określonych przesłanek także użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika. To jest dokładnie ten fragment, którego nie da się załatwić szybkim rzutem oka na obwieszczenie — trzeba przeczytać dział III księgi i opis nieruchomości.
Osobna sprawa to lokatorzy. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu jest tytułem wykonawczym pozwalającym wprowadzić nabywcę w posiadanie i opróżnić lokal bez odrębnej klauzuli wykonalności. Nie daje jednak prawa do wymiany zamków na własną rękę, wynoszenia rzeczy czy odcinania mediów — czynności wykonuje komornik. Gdy osoba podlegająca eksmisji nie ma tytułu prawnego do innego lokalu, egzekucja bywa wstrzymana do czasu wskazania przez gminę tymczasowego pomieszczenia. Przy mieszkaniu zajmowanym przez najemcę wchodzisz w prawa i obowiązki wynajmującego; umowę na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata możesz wypowiedzieć w ciągu miesiąca od uprawomocnienia przysądzenia, z rocznym terminem wypowiedzenia, chyba że umowa przewiduje krótszy.
| Ryzyko | Co może się wydarzyć | Jak je ograniczyć |
|---|---|---|
| Lokal jest zajęty | Przejęcie mieszkania ciągnie się miesiącami | Ustal z protokołu, kto mieszka i na jakiej podstawie |
| Brak oględzin | Stan lokalu poznajesz dopiero po zakupie | Przyjmij koszt generalnego remontu i obniż limit |
| Nieaktualny operat | Suma oszacowania odbiega od bieżącej wartości | Porównaj z aktualnymi transakcjami w okolicy |
| Licytowany jest udział | Zostajesz współwłaścicielem, nie właścicielem | Przeczytaj oznaczenie przedmiotu licytacji |
| Służebność lub dożywocie | Prawo zostaje w mocy po przysądzeniu | Przeanalizuj dział III księgi wieczystej |
| Brak finansowania na czas | Tracisz rękojmię i skutki przybicia | Potwierdź w banku terminy przed wpłatą rękojmi |
| Wady techniczne | Nie możesz żądać obniżenia ceny (art. 971 KPC) | Oględziny z fachowcem i rezerwa remontowa |
Kiedy odpuścić licytację
Nie każda okazja jest okazją. Bezpieczna oferta to cena pomniejszona o wszystkie przewidywane koszty i ryzyka: remont, finansowanie, czas oczekiwania na przysądzenie, możliwą egzekucję wydania lokalu oraz wartość praw, które mogą zostać w mocy. Jeśli po odjęciu tego wszystkiego różnica względem rynku topnieje do kilku procent, gra przestaje być warta świeczki.
Licytować czy odpuścić?
Wchodzisz
Przedmiot licytacji jest jednoznaczny (pełna własność), lokal obejrzany, wiadomo kto w nim mieszka i na jakiej podstawie, dział III czysty, finansowanie potwierdzone w banku, a limit ustalony z rezerwą remontową.
Wchodzisz ostrożnie
Oględzin nie było, ale przedmiot jest jasny i dział III czysty. Obniż limit o koszt generalnego remontu i przyjmij, że przejęcie lokalu potrwa. Rozważ opinię prawnika przy droższych mieszkaniach.
Odpuszczasz
Licytowany jest udział we współwłasności, w dziale III widnieje dożywocie lub służebność osobista, w księdze wisi nierozpoznana wzmianka, powierzchnia w dokumentach nie zgadza się ze stanem faktycznym albo nie masz pewnego finansowania na całą cenę.
Przy droższych lokalach koszt analizy u radcy prawnego albo adwokata jest niewielki wobec możliwej straty. Pomoc prawnika opłaca się szczególnie przy dożywociu, służebnościach osobistych, najmie długoterminowym, sporach o własność, nabyciu przez cudzoziemca i przy niejasnym oznaczeniu przedmiotu egzekucji. Mieszkanie z licytacji bywa dobrym zakupem — pod warunkiem że dokumenty są czytelne, lokal obejrzany, sytuacja mieszkańców ustalona, a pieniądze gotowe przed przetargiem, nie po nim.
Najczęstsze pytania
Ile trzeba mieć gotówki, żeby przystąpić do licytacji mieszkania?
Na start potrzebujesz rękojmi w wysokości 10% sumy oszacowania — przy mieszkaniu oszacowanym na 600 tys. zł jest to 60 tys. zł. Reszta ceny staje się wymagalna dopiero po uprawomocnieniu przybicia, w terminie dwóch tygodni od wezwania komornika. W praktyce trzeba więc dysponować rękojmią od razu i mieć potwierdzone finansowanie całości na kilka tygodni później.
Czy hipoteki poprzedniego właściciela przechodzą na nabywcę?
Co do zasady nie. Z uprawomocnieniem postanowienia o przysądzeniu własności prawa i roszczenia ciążące na nieruchomości wygasają, a wierzyciele zaspokajają się z ceny nabycia — dotyczy to również hipotek. Do ich wykreślenia z księgi potrzebna jest jednak podstawa dokumentowa: postanowienie o przysądzeniu wraz z planem podziału albo samo postanowienie, gdy stwierdzono w nim wpłatę całej ceny na rachunek depozytowy.
Co zrobić, gdy dłużnik nie chce wyprowadzić się z mieszkania?
Prawomocne postanowienie o przysądzeniu jest tytułem wykonawczym pozwalającym opróżnić lokal bez odrębnej klauzuli wykonalności, ale czynności wykonuje komornik — nie wolno samodzielnie wymieniać zamków ani wynosić rzeczy. Jeżeli osoba podlegająca eksmisji nie ma tytułu prawnego do innego lokalu, postępowanie może zostać wstrzymane do czasu wskazania przez gminę tymczasowego pomieszczenia.
Czy po zakupie można reklamować wady mieszkania?
Nie. Art. 971 Kodeksu postępowania cywilnego wyłącza możliwość żądania unieważnienia nabycia lub obniżenia ceny z powodu wad nieruchomości. Grzyb, przebudowa bez wymaganych zgód czy instalacja elektryczna do wymiany obciążają nabywcę. To jedna z głównych przyczyn, dla których warto obejrzeć lokal z fachowcem i wpisać w budżet rezerwę remontową.
Czy zakup z licytacji jest obciążony podatkiem PCC?
Zakup egzekucyjny jest z tego podatku wyłączony. Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie obejmuje umów sprzedaży rzeczy dokonywanych w postępowaniu egzekucyjnym lub upadłościowym, a nabycie następuje tu na podstawie prawomocnego orzeczenia sądu. Zapłacisz natomiast opłatę sądową 200 zł za wpis prawa własności w księdze wieczystej oraz koszty odpisów, ewentualnej pomocy prawnej i egzekucji wydania lokalu.
Stan prawny na sierpień 2026. Kwoty opłat sądowych i zasady prowadzenia e-licytacji mogą się zmienić — przed przystąpieniem do przetargu sprawdź treść konkretnego obwieszczenia.