Skyliner II – druga odsłona jednego z najciekawszych biurowców Warszawy

Warszawa w ostatnich latach stała się poligonem odważnych inwestycji biurowych. Wola, a zwłaszcza okolice ronda Daszyńskiego, przekształciły się w nową dzielnicę wieżowców. Kompleks Skyliner stworzony przez austriacko‑polski Karimpol Group jest jednym z ikon tego procesu.

Pierwsza wieża o wysokości około 195 m pojawiła się w krajobrazie w 2021 r. i szybko zdobyła uznanie za elegancką sylwetkę oraz wysokie standardy ekologiczne. Druga część kompleksu – Skyliner II – właśnie rośnie, by dopełnić kompozycję. Nowa wieża zostanie wzniesiona tuż obok pierwszego biurowca i połączy się z nim wspólnym podium, tworząc jeden z najbardziej spektakularnych projektów biurowych w Polsce.

Kontekst inwestycji

Wola, niegdyś peryferyjna dzielnica zdominowana przez przemysł, w ostatnich latach przeszła transformację w serce warszawskiego biznesu. Kompleks Skyliner powstaje na działce przy ul. Prostej 67, tuż przy rondzie Daszyńskiego. Pierwsza wieża (Skyliner I) zapewniła ok. 45 tys. m² powierzchni biurowej i stała się nowym punktem orientacyjnym. Druga faza inwestycji otrzymała pozwolenie na budowę w 2023 r. i zakłada wzniesienie wieży o wysokości ok. 130 m (niektóre materiały mówią o 135 m), która będzie miała 28 kondygnacji.

Cały kompleks, obejmujący obie wieże, dostarczy łącznie 73 tys. m² powierzchni użytkowej.

Projekt architektoniczny opracowało warszawskie biuro APA Wojciechowski Architekci, które odpowiadało też za pierwszą wieżę, dzięki czemu nowa część ma zachować spójność stylistyczną. Zarządzanie projektem powierzono firmie Hill International, a generalnym wykonawcą jest Warbud S.A..

Parametry architektoniczne i funkcjonalne

Skyliner II ma oferować przede wszystkim powierzchnię biurową klasy A, ale projekt przewiduje także przestrzeń handlowo‑usługową, zielone tarasy i bogatą infrastrukturę dla użytkowników. Poniżej najważniejsze parametry inwestycji potwierdzone w dokumentach i komunikatach inwestora:

• Wysokość i kondygnacje: wieża będzie miała 28 kondygnacji nadziemnych i ok. 130 m wysokości. Konstrukcja zakończy się charakterystycznym, podświetlanym szklanym zwieńczeniem, nawiązującym do pierwszego etapu.
• Powierzchnia użytkowa: łączna powierzchnia wyniesie ok. 24 tys. m², z czego około 23 tys. m² przeznaczono na biura, a niespełna 1 tys. m² na handel i usługi. Typowe piętro biurowe będzie zajmować ok. 1 300 m².
• Podium i przestrzenie publiczne: obie wieże połączy wspólne podium o powierzchni około 4 500 m² przeznaczonej na strefę handlowo‑usługową i reprezentacyjny hol. Podium będzie pełniło funkcję otwartego foyer z dwu‑kondygnacyjnym lobby i mezzaniną, wypełnionym zielenią.
• Zielone tarasy: na najwyższych kondygnacjach zaprojektowano ogrody o łącznej powierzchni około 900 m², tworzące tarasy z amfiteatrem i strefami coworkingowymi. Główny taras będzie miał ok. 570 m² i będzie służył do spotkań czy organizacji wydarzeń. Tarasy połączy zewnętrzna klatka schodowa oraz winda.
• Parking i infrastruktura: pięciokondygnacyjny parking podziemny pomieści 217 miejsc postojowych oraz strefę dla 100 rowerów. Zaplanowano 10 wind, w tym 7 głównych, 2 obsługujące garaże i 1 przeciwpożarową.
• Systemy techniczne: budynek będzie posiadał energooszczędne windy z odzyskiem energii, inteligentne systemy zarządzania budynkiem i fasadę z prefabrykowanych modułów szklanych produkowanych przez firmę Widok, montowanych w pięciosegmentowym systemie umożliwiającym wzniesienie jednego piętra w ciągu pięciu dni.
• Certyfikacja: Skyliner II uzyskał wstępnie certyfikat BREEAM New Construction na poziomie Outstanding z wynikiem 91,9 %. Oznacza to, że należy do wąskiego grona najbardziej zrównoważonych budynków w Europie.

Tak bogaty program funkcjonalny sprawia, że Skyliner II, mimo mniejszej wysokości niż jego starszy brat, będzie nowoczesnym i kompleksowym miejscem pracy oraz przestrzenią przyjazną dla lokalnej społeczności.

Zaawansowana konstrukcja i przebieg budowy

Budowa drugiej wieży jest wymagająca technicznie, ponieważ działka jest niewielka, a w sąsiedztwie znajdują się inne wysokie budynki i intensywny ruch drogowy. Warbud, jako generalny wykonawca, zdecydował się na zastosowanie metody top‑down – najpierw wykonano kondygnacje podziemne, a następnie budowano kolejne poziomy w górę.

Pod ziemią powstało pięć kondygnacji z parkingiem, pomieszczeniami technicznymi i zbiornikami przeciwpożarowymi. W trakcie prac wybetonowano 59 baretek żelbetowych o głębokości 38 m oraz zainstalowano 42 tymczasowe stalowe kolumny, które podtrzymywały płyty usztywniające. Prace fundamentowe trwały rok, po czym przystąpiono do wylewania płyty fundamentowej grubości 1,9–5,0 m, wykonanej z niskoemisyjnego betonu. Sprawia to, że cała konstrukcja charakteryzuje się wyjątkową sztywnością i odpornością na obciążenia.

Po zakończeniu fundamentów rozpoczęto budowę podium, którego pierwszy etap obejmował 8‑metrowe ściany głównego holu i słupy z betonu architektonicznego. Ze względu na ograniczoną powierzchnię terenu żurawie budowlane zostały ustawione na stropie piątej kondygnacji podziemnej – rozwiązanie to minimalizuje kolizje z sąsiednimi budynkami oraz będzie stosowane aż do zakończenia budowy. Kolejnym krokiem jest montaż systemu deskowań samowspinających, dzięki któremu każda typowa kondygnacja powstaje w ciągu pięciu dni.

Przy realizacji Skyliner II zastosowano liczne rozwiązania obniżające emisję CO₂ i redukujące zużycie energii. Beton fundamentowy jest mieszanką niskoemisyjną, a w trakcie budowy wykorzystywano materiały o mniejszym śladzie węglowym. W celu ograniczenia uciążliwości dla otoczenia stosuje się żurawie z wychylnym wysięgnikiem i systemem zapobiegającym kolizjom. Takie rozwiązania są niezbędne w gęsto zabudowanej, dynamicznej przestrzeni ronda Daszyńskiego.

Zrównoważony rozwój i certyfikaty

Karimpol podkreśla, że przy projektowaniu i budowie drugiej wieży od początku stawiano na wysokie standardy środowiskowe. Wynikiem tych działań jest certyfikat BREEAM na poziomie Outstanding ze znakomitym wynikiem 91,9 % – jeden z najwyższych notowanych w Polsce.

Budynek został zaprojektowany w modelu pasywnym, co oznacza efektywne wykorzystanie naturalnego oświetlenia, ograniczenie strat ciepła i wykorzystanie materiałów o niskiej emisyjności. Będzie zasilany w 100 % energią ze źródeł odnawialnych, co docelowo przełoży się na niższe koszty eksploatacji i mniejszy ślad węglowy.

Zrównoważony charakter inwestycji widoczny jest także w detalach: windy z odzyskiem energii, systemy gromadzenia i wykorzystania wody deszczowej oraz instalacja paneli fotowoltaicznych na dachu. W komunikatach inwestora podkreślono, że rozwiązania te mają nie tylko spełniać wymogi certyfikacyjne, lecz także zapewniać komfort użytkownikom oraz minimalizować wpływ budynku na otoczenie.

Wdrażanie wysokich standardów ESG jest zgodne z trendami rynkowymi i rosnącą świadomością ekologiczną najemców, którzy coraz częściej poszukują biur w budynkach energooszczędnych i przyjaznych zdrowiu.

Tarasy i przestrzeń publiczna pełne zieleni

Jednym z elementów wyróżniających Skyliner II są rozległe tarasy ogrodowe. Na dwóch najwyższych kondygnacjach zaplanowano zielone strefy o łącznej powierzchni prawie 900 m². Największy taras (około 570 m²) będzie służył jako amfiteatr, miejsce do coworkingu pod chmurką oraz przestrzeń eventowa.

Pozostałe tarasy będą miały indywidualny charakter – przewidziano m.in. strefy relaksu, małe ogrody dla pracowników oraz ścieżki spacerowe. Wszystkie tarasy zostaną połączone zewnętrznymi schodami i będą obsługiwane przez windę, umożliwiając swobodny dostęp również osobom o ograniczonej mobilności.

Ponadto w parterowej części podium powstanie ogólnodostępna strefa handlowo‑usługowa. Przestrzeń ta będzie otwarta nie tylko dla najemców, lecz także dla mieszkańców okolicy – zaplanowano tu sklepy, kawiarnie, restauracje oraz usługi ułatwiające codzienne życie. Dzięki połączeniu podium obu wież powstanie reprezentacyjny, przeszklony hol z szerokimi schodami i mezzaniną wypełnioną zielenią.

Wokół kompleksu zaprojektowano promenadę z nowymi drzewami i krzewami, która stworzy przyjazne połączenie między biurami a sąsiednimi osiedlami mieszkaniowymi. Tego typu przestrzeń semi‑publiczna wpisuje się w idee łączenia biurowców z tkanką miejską i ma zwiększać atrakcyjność obszaru dla lokalnej społeczności.

Harmonogram realizacji

Inwestycja powstaje w kilku etapach i jest rozłożona na kilka lat. Kluczowe daty i etapy budowy można podsumować w poniższej liście:

1. 2018–2021 r. – realizacja pierwszego etapu kompleksu Skyliner, zakończona oddaniem budynku do użytku w 2021 r., co stworzyło fundament dla drugiej fazy.
2. 2023 r. – uzyskanie pozwolenia na budowę drugiej wieży; deweloper podaje, że nowa część ma być dopełnieniem kompleksu i zachować spójność stylistyczną.
3. grudzień 2023 r. – ogłoszono wybór Warbudu S.A. jako generalnego wykonawcy; podpisano umowę przewidującą budowę w ciągu 34 miesięcy, z rozpoczęciem prac w lutym 2024 r..
4. luty 2024 r. – formalny start prac budowlanych; rozpoczęto realizację wykopów i fundamentów metodą top‑down. W tym czasie budowę utrudniają wąskie warunki działki i potrzeba stosowania żurawi z wychylnym wysięgnikiem.
5. wiosna 2025 r. – po roku prac zakończono część podziemną, obejmującą pięć kondygnacji, 59 baretek oraz grubą płytę fundamentową. Rozpoczęto budowę podium i wznoszenie kondygnacji nadziemnych z wykorzystaniem systemu deskowań samowspinających.
6. sierpień 2025 r. – deweloper pochwalił się uzyskaniem certyfikatu BREEAM na poziomie Outstanding z wynikiem 91,9 %, co potwierdziło ekologiczne założenia projektu.
7. 2025–2026 r. – montaż prefabrykowanej fasady, wykończenie zielonych tarasów i przestrzeni wspólnych, instalacja systemów technicznych i inteligentnych rozwiązań. Budynek ma być gotowy pod koniec 2026 r..
8. 2027 r. (opcjonalnie) – przewidywane przekazanie powierzchni najemcom; dzięki zrównoważonym rozwiązaniom i nowoczesnym funkcjom oczekuje się dużego zainteresowania biurami.

Tak nakreślony harmonogram pokazuje, że budowa tak dużej inwestycji wymaga wieloletnich prac i ścisłej koordynacji między projektantami, wykonawcą i inwestorem. Poszczególne etapy zależą od skomplikowanych prac inżynieryjnych, ale zespół deklaruje, że wszystko przebiega zgodnie z planem.

Znaczenie dla Warszawy i rynku biurowego

Druga wieża Skylinera ma duże znaczenie dla Warszawy na kilku poziomach. Po pierwsze uzupełni istniejącą sylwetkę, tworząc spójną kompozycję dwóch wież o zróżnicowanej wysokości. Dzięki temu kompleks będzie bardziej rozpoznawalny, a rondo Daszyńskiego zyska nowy punkt orientacyjny w panoramie miasta.

Po drugie projekt odpowiada na rosnące zapotrzebowanie na wysokiej jakości biura w Warszawie. Rynek powierzchni biurowych w stolicy przechodzi ewolucję – najemcy zwracają uwagę na elastyczność przestrzeni, komfort użytkowania, dostęp do zieleni oraz aspekty ESG. Skyliner II oferuje duże, regularne piętra, które łatwo aranżować pod potrzeby różnych firm, a przy tym dba o dobrostan użytkowników poprzez dostęp do naturalnego światła, zielonych tarasów i cichej infrastruktury rowerowej.

Kolejnym atutem jest lokalizacja. Wola i rejon ronda Daszyńskiego to jeden z najlepiej skomunikowanych obszarów Warszawy: tu krzyżują się linie metra, tramwaje i drogi ekspresowe. W pobliżu znajduje się centrum handlowe, dworce kolejowe i liczne inwestycje mieszkaniowe.

Dzięki wspólnemu podium i przestrzeni publicznej projekt w naturalny sposób wkomponuje się w tkankę dzielnicy, oferując restauracje, sklepy i strefy rekreacji także dla mieszkańców okolicy. Tego typu integracja jest jednym z trendów urbanistycznych – biurowce przestają być twierdzą dla pracowników, a stają się elementem miejskiego ekosystemu.

Skyliner II może też stanowić przykład dla innych inwestorów, jak łączyć wysokie ambicje estetyczne z dbałością o środowisko. Certyfikat BREEAM na poziomie Outstanding to nie tylko marketingowy slogan, ale przede wszystkim zobowiązanie do stosowania ekologicznych materiałów, odnawialnych źródeł energii i rozwiązań zmniejszających zużycie wody i energii. W kontekście globalnej walki z kryzysem klimatycznym takie działania mają ogromne znaczenie, szczególnie w sektorze budownictwa, który generuje znaczną część emisji gazów cieplarnianych.

Podsumowanie

Skyliner II to przedsięwzięcie, które dopełni kompleks przy rondzie Daszyńskiego i wzmocni pozycję tego obszaru jako nowego centrum biznesowego Warszawy. 28‑piętrowy biurowiec o wysokości około 130 m dostarczy 24 tys. m² nowoczesnej powierzchni, z czego zdecydowana większość przeznaczona jest na biura.

Budynek wyróżnia się zastosowaniem zrównoważonych technologii, bogatymi strefami zieleni, przestrzeniami publicznymi oraz ciekawą architekturą, która nawiązuje do pierwszej wieży. Złożona konstrukcja fundamentów, innowacyjny system wznoszenia kondygnacji i ogromne wyzwania logistyczne pokazują skalę tego projektu.

Projekt Karimpolu jest jednym z symboli przeobrażeń warszawskiej Woli – z dzielnicy przemysłowej w ultranowoczesną przestrzeń pracy, rozrywki i życia. Jeżeli harmonogram zostanie utrzymany, pod koniec 2026 r. do skyline’u stolicy dołączy nowy akcent architektoniczny, który – miejmy nadzieję – będzie wzorem dla zrównoważonych inwestycji kolejnych lat.

tm, zdjęcie openai