Kupno mieszkania to jedna z najważniejszych i najdroższych decyzji w życiu, która wiąże się z szeregiem formalności, w tym z koniecznością uregulowania Podatku od Czynności Cywilnoprawnych (PCC). Chociaż powszechnie wiadomo, że zakup nieruchomości z rynku wtórnego jest objęty 2-procentową stawką PCC, często pojawia się pytanie: czy jako kupujący muszę samodzielnie złożyć deklarację PCC-3 i uiścić podatek w urzędzie skarbowym?
Odpowiedź jest krótka i uspokajająca: w przypadku zakupu mieszkania na rynku wtórnym nie musisz składać deklaracji PCC-3 ani osobiście wpłacać podatku. Obowiązek ten spoczywa na innej osobie – notariuszu.
PCC-3 – Podatek, który budzi wątpliwości
Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) to danina, która obejmuje transakcje nieobjęte podatkiem VAT (lub objęte zwolnieniem z VAT). Stosuje się go w wielu codziennych sytuacjach, co potwierdza załączony poradnik, w którym wymieniono m.in. zakup używanego samochodu, pożyczki, darowizny czy umowy spółek.
Deklaracja PCC-3 to formularz, za pomocą którego podatnik (najczęściej kupujący) zgłasza do urzędu skarbowego fakt dokonania czynności cywilnoprawnej i na tej podstawie wylicza należny podatek, a następnie go opłaca. Standardowo, gdy kupujesz używany samochód od osoby prywatnej, masz 14 dni od zawarcia umowy na złożenie tego formularza i zapłatę daniny.
Gdzie leży różnica? Rola notariusza
Klucz do zrozumienia, dlaczego deklaracja PCC-3 jest zbędna przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym, tkwi w formie prawnej tej transakcji.
Zgodnie z polskim prawem, umowa przenosząca własność nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Właśnie ten wymóg całkowicie zmienia zasady rozliczania PCC.
Przy czynnościach cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego, to notariusz pełni rolę płatnika PCC. Oznacza to, że:
- Oblicza i pobiera podatek: Notariusz oblicza należny podatek (co do zasady 2% wartości rynkowej nieruchomości) na podstawie ceny transakcyjnej i wartości rynkowej.
- Pobiera go od kupującego: Kupujący wpłaca pełną kwotę zakupu oraz opłaty notarialne i podatek PCC bezpośrednio na rachunek bankowy kancelarii notarialnej.
- Składa deklarację i wpłaca podatek: Notariusz jest zobowiązany do złożenia deklaracji zbiorczej do urzędu skarbowego i przekazania pobranej od kupującego kwoty podatku w odpowiednim terminie (do 7. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym sporządzono akt).
Dzięki temu mechanizmowi, kupujący, mimo że ponosi finansowy ciężar PCC, jest zwolniony z formalnego obowiązku składania deklaracji PCC-3. Cały proces rozliczenia podatkowego jest automatycznie włączony w procedurę zakupu.
Ile wynosi PCC przy zakupie mieszkania?
Wysokość podatku od czynności cywilnoprawnych w przypadku zakupu mieszkania (lub innej nieruchomości) na rynku wtórnym wynosi standardowo 2% wartości rynkowej przedmiotu transakcji.
Wartość rynkowa jest tu kluczowa. Nawet jeśli w akcie notarialnym wpisana jest niższa kwota niż realna wartość rynkowa, notariusz i urząd skarbowy są zobowiązani do bazowania na tej ostatniej. Urząd ma prawo do weryfikacji ceny, a w przypadku jej zaniżenia może naliczyć podatek od wyższej kwoty.
Warto pamiętać o nowej stawce PCC, która weszła w życie w 2023 roku i dotyczy osób nabywających kilka nieruchomości mieszkalnych. Zgodnie z tymi przepisami:
- W przypadku zakupu szóstego i każdego kolejnego lokalu mieszkalnego w jednej lub wielu inwestycjach (jeśli nabycie następuje w krótkim odstępie czasu), stawka PCC wynosi 6% podstawy opodatkowania.
- Zwolnienie z PCC: od sierpnia 2023 r. wprowadzono zwolnienie z PCC dla osób fizycznych kupujących pierwsze mieszkanie na rynku wtórnym. Oznacza to, że jeśli nabywasz swój pierwszy lokal mieszkalny, nie zapłacisz podatku w ogóle!
PCC-3 – kiedy musisz złożyć deklarację?
Chociaż przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym PCC-3 jest zbędne, formularz ten pozostaje obowiązkowy w wielu innych sytuacjach, w których nie jest obecny notariusz. Właśnie na te sytuacje jest stworzony system eDeklaracji i eUrzędu Skarbowego.
Najczęstsze przypadki, w których musisz złożyć PCC-3 samodzielnie:
- Zakup rzeczy ruchomych: Np. używanego samochodu, motocykla, antyków, drogich maszyn czy sprzętów, gdy sprzedaż następuje na podstawie zwykłej umowy cywilnoprawnej, a nie faktury VAT. Stawka: 2% wartości rynkowej.
- Umowy pożyczki: O ile pożyczka nie jest objęta zwolnieniem (np. pożyczki rodzinne do określonej kwoty). Stawka: 0,5% lub 20% (stawka sankcyjna za nieujawnienie pożyczki).
- Darowizny: Jeśli darowizna obejmuje prawa majątkowe lub rzeczy ruchome, a nie jest dokonywana u notariusza (choć darowizny często korzystają ze zwolnienia w ramach I grupy podatkowej).
W takich przypadkach obowiązuje Cię standardowy 14-dniowy termin na złożenie deklaracji PCC-3 i uregulowanie zobowiązania. Niedotrzymanie tego terminu może skutkować naliczeniem odsetek, a w skrajnych przypadkach – sankcyjną stawką podatku 20%.
Podsumowanie
Zakup mieszkania na rynku wtórnym to transakcja zaufania publicznego, która musi być potwierdzona przez notariusza. To właśnie ta forma gwarantuje bezpieczeństwo prawne i jednocześnie upraszcza formalności podatkowe dla kupującego:
| Czynność | Obowiązek notariusza (Płatnik) | Obowiązek kupującego (Podatnik) |
| Pobranie i wpłata PCC (2%) | TAK | NIE (płaci notariuszowi) |
| Złożenie deklaracji PCC-3 | NIE (składa deklarację zbiorczą) | NIE |
| Termin | Do 7. dnia miesiąca następnego | Brak (notariusz załatwia) |
| Potwierdzenie | Akt notarialny jest dowodem zapłaty PCC | Dowód wpłaty dla notariusza |
Podsumowując, kupując mieszkanie na rynku wtórnym, Twoim jedynym obowiązkiem związanym z PCC jest przekazanie notariuszowi odpowiedniej kwoty podczas podpisywania aktu. Złożenie deklaracji PCC-3 byłoby błędem i niepotrzebnym powieleniem obowiązków, które zostały już uregulowane w kancelarii notarialnej.
tmgem, Zdjęcie z Pexels (autor: AS Photography)